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西安要终结烂尾楼,房地产商太难了

发布时间: 2020-06-30 09:11:27
“这两年不要买房,房屋质量史上最差”,地产大佬预言正在被一个个活生生的现实啪啪啪应验。 买房子,货不对板,这都还算好的,最起码这些业主还有实物可以用来维权。 最极端是是钱交了,空等数年,开发商资金链断裂跑路了,空留一片工地烂尾楼,欲哭无泪。总不能让业主自己扛着钢筋水泥接茬盖楼吧。 近日,西安出台了商品房预售资金全程监管意见征求稿,能否终结烂尾楼? 房产界“支付宝” 为了防止烂尾楼,12月13日,西安市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿)》(以下简称《办法》)《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿 )》,并就两部意见稿公开征求社会各界意见建议。 财兔君总结了征求意见稿的三个核心亮点: 1.商品房预售资金应全部存入专用监管账户,由监管银行进行监管,开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。2.商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。3.商品房预售资金监管期限,自核发商品房预售许可证开始,至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。 至于存入监管账户的钱,怎么给到开发商: 完成主体结构验收时,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%;完成竣工验收时,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%;完成竣工验收备案时,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%;完成不动产首次登记后,可以申请提取剩余的重点监管资金。 说白了,这个机制就像我们老百姓网购买了”商品房“,中间增加一个”支付宝“,预售买房的钱先存入这个监管账户,等到确认收货时再打到开发商账户上,防止商家(开发商)欺负弱势群体,拿了钱胡乱挪用。 这对于开发商来说哪里是什么“黑色星期五”、勒紧裤腰带过日子呀,这简直就是直接把开发商肠子扯出来扎裤腰带,而且还是扎进肉里的那种紧。 财兔君看了,直接嘿嘿一笑。 虽然取消商品房预售制一直难产,但此“监管专户”的做法一出,既没有一刀切,也算取消“卖楼花”走出实质性一步。如果做法正式出台,真的值得全国推过。只是不知道会死掉多少小房企。 至于为什么会是西安,财兔君笑笑不说话,直接上图大家都会明白。这与国家中心城市的定位很不符合呀! “楼花” 的罪与罚 众所众知,房地产商的金融属性很~~强,玩的就是资金运作,就是以小博大,东挪西凑。虽不能说空手套白狼吧,也差不多。 资料显示,截至2019年三季度末,A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%。 也就是说,开发商近九成的钱是借来的。就这负债率,如果不说是房地产,财兔君差点以为是银行呢。 老百姓把钱存进银行,银行贷给开发商,开发商建好房子再卖给老百姓。转了一圈,开发商用老百姓的钱建好房子再卖给老百姓, 为了把钱转的更快,多赚几圈,赚更多的钱,美名其曰——提高资金利用率。开发商普遍用的做法是卖楼花、期房、预售。先圈地,后抵押贷款,预售款回收盖楼,预售证下来再次抵押......循环往复,一个锅盖盖七八个锅。 预售制度也叫卖楼花、期房、这个东东,最初我们是从港商那里学来的。预付30~40%的资金,再加上些自有的本金,开发商就可以撑起一整幢楼的开发成本。 经历了这么多年的实践证明,预售制真的是越来越拉仇恨,主要有这么几大罪: 与图纸不符,减少配套、擅改规划,质量维权之路玩的业务是心力交瘁,坑你没商量,开发商的最终解释权总能突破了大众对于地产的认知底线。 (长沙北辰中央公园D区23栋和24栋的两栋高楼之间的塑胶人工湖) 白白多支付好几年的利息,用自己的血汗钱养活开发商,让开发商再赚你的钱; 最可悲的就是遇到烂尾楼,开发商资金链断裂跑路。君不见有多少楼盘,多少年房产证都办不下来,而购房者却拿开发商毫无办法! 你遇到的绝不是最烂、最不要脸、最无耻的开发商,因为还有更烂、更不要脸、更无耻的开发商在某处等着摩擦一下你的智商。 这时候,就有象牙塔的教授们大声疾呼,为什么不买现房,“一手交钱,一手交货”,先验货,再买卖。 老百姓又不傻,一套现房,一套期房,放在一起,你选哪一套。 期房比现房唯一的一点好处就是——便宜。 这你怎么弄?不要说全款,即使首付,普通百姓家也不是谁都能说拿就拿的出来的,要不然怎么会甘受开发商蹂躏呢。 中国特色“偷面积” 其实从港商那学来的不止卖楼花一招,还有土地招拍挂、70年产权制度、公摊面积。 财兔君有些制度用的很好,但是有些制度被“太发扬光大了”,就有点玩过头了,套路情深深,比如公摊面积。 一般来说: 无电梯的多层建筑:正常公摊率为5%-10%,很少超出10%。有电梯的板式小高层建筑:公摊率为15%-20%。有电梯的板式高层建筑:公摊率为18%-25%。有电梯的塔式小高层建筑:公摊率为18%-22%。有电梯的塔式高层建筑:公摊率为20%-30%。 过五关斩六将,冻结高额认筹金,交了茶水费、全款找关系、捆绑车位双合同、冒着大雨千人排队,一路走下去,中签率不足10%,终于买了房。 结果发现100㎡,3万/㎡的房子,公摊30%就得损失90万,你忍不忍? 开发商告诉你,飘窗算作面积,阳台也算面积,实际面积真的~~~很大呀! 然后再开发商告诉你,你每天经过的小区门口王大爷的那间保安亭,你也要给钱,坑不坑? 消防应急场所被算作公摊,却又被划成车位再次出售; 每套住宅,只要能无中生有多计入1平方的面积,就是好几万呐! 物业费、暖气费、垃圾费,公摊面积怎么算? 这笔"糊涂账",你是永远算不过开发商,还有物业公司、供热单位等,除了业主打落牙齿和血吞,庆幸自己没有买到公摊50%的房子,简直可以说是完美。 中国特色的“偷面积”! 全球市场大转折!人民币一度暴涨1000余点 注意了!“野蛮人”姚振华再次“杀回”A股

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